Multifamily, el modelo que está entrando a Colombia para revolucionar los arriendos

En Colombia faltan alrededor de 4,9 millones de viviendas para que cada hogar tenga un espacio para vivir. Según los cálculos de los expertos, para cerrar ese déficit, el país tendría que entregar cada año unas 400.000 unidades de vivienda, pero en su mejor año el país logró un pico de 200.000, es decir, entregó la mitad de lo que necesita. 

Pero no todas las familias quieren o deben comprar una vivienda. De hecho, entre 2018 y 2022 la proporción de hogares que viven en arriendo alcanzó y luego superó a aquellos que viven en su propio espacio. Hoy, el 44,6 % de los hogares viven en arriendo.

Ese hecho, así como los incrementos en los costos de construcción que resultan en precios de venta más altos han llevado a que, por otro lado, cada vez más familias de ingreso medio prefieran viviendas de interés social (VIS), privilegiando el costo sobre el tamaño, explica Federico Suárez, vicepresidente de Negocio Inmobiliario y Construcción de Grupo Cibest. 

Al mismo tiempo, durante los últimos años se ha hecho común en países como Inglaterra, Chile, México y Estados Unidos que los proyectos de construcción de vivienda tengan un solo propósito: el arriendo. Son conjuntos residenciales con diferentes tamaños de viviendas, así como servicios complementarios que resultan ser iguales para todos los habitantes. 

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A cambio del canon de arrendamiento determinado por el espacio que la familia o la persona elija, también se asegura el aseo de las zonas comunes, la gestión de las basuras, y servicios adicionales como una recepción y espacios para ocio o para reuniones, gimnasio, entre otros. 

Quienes firman los contratos de arrendamiento pueden acceder a precios inferiores a los que tendrían que pagar en contratos individuales con propietarios de pocos bienes. El truco está en que, quienes invierten, pueden reducir precios sin sacrificar las ganancias pues esos servicios adicionales se estandarizan. Dicho en otras palabras, la cantidad permite una rebaja en el precio. 

Panorámica de Medellín, Antioquia. Pixabay.

La perspectiva en Colombia

Jimena Maya, gerente de Comunicaciones y Experiencia de Pei Asset Management, cuenta en Minuto60 que si bien la gestora de portafolios inmobiliarios todavía no entra en ese negocio, está a unos pasos de hacerlo pues lo ve como un negocio de alto potencial en Colombia. 

Maya explica que para la gestora ese negocio hace sentido pues ya están en ramas de la industria inmobiliaria como las oficinas, centros comerciales y las residencias estudiantiles. En todos, dice la directiva, la pandemia por Covd-19 de 2020 les obligó a repensar su modelo de negocio por lo que ahora cuentan con diferentes aliados que les permiten optimizar los costos y mejorar sus ofertas de valor. 

Por ejemplo, ahora ofrecen amoblar y organizar los espacios alquilados para oficinas de acuerdo con las necesidades del cliente. Esto incluye ofrecer diferentes amenidades para que el espacio de trabajo se convierta también en uno de encuentro, tal como suelen ofrecerse las áreas comunes de las nuevas soluciones residenciales. 

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Por su parte, Mario Ramírez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), explica que esta opción podría ayudar a formalizar el mercado del arriendo en el país, ya que aquí seis de cada 10 arrendamientos no cuentan con un contrato escrito, lo que pone en riesgo a ambas partes de inseguridad jurídica y ausencia de garantía tanto de sus derechos como de sus deberes. 

Además, explica que hoy quienes más demandan y quienes más ofrecen inmuebles en arriendo pues dependen de ese ingreso son los hogares de estratos uno, dos y tres. En efecto, según los cálculos de Fedelonjas, el 85 % de las viviendas arrendadas están en manos de hogares de estratos uno a tres.

Panorámica de Bogotá, D.C. Colprensa

¿Cómo va el mercado de la vivienda? 

El mercado del arrendamiento genera, cada año, entre $ 60 billones y $ 63 billones en cánones tanto de inmuebles residenciales como comerciales. Según Fedelonjas, este es el cuarto sector con mayor aporte a la economía colombiana. 

Visto desde la perspectiva de los bancos, la cartera hipotecaria, es decir el desembolso de créditos y leasing para vivienda, alcanza este año los $ 132 billones desembolsados con cierre al 31 de julio según los datos de la Superintendencia Financiera. 

Estas cifras, que en 2025 alcanzan un desempeño récord, se deben al comportamiento de las ventas de proyectos de vivienda que se vieron entre 2022 y 2023, explica Suárez. La clave para tener en cuenta acá es el ciclo de la construcción: entre la venta del proyecto, la construcción y la entrega de las unidades de vivienda, que hacen efectivo el desembolso del crédito, pasan en promedio dos años. 

Por otro lado, la caída de la inflación desde el 13 % en 2023 ha beneficiado tanto a la baja de tasas de interés para créditos hipotecarios como a la toma de inmuebles en arrendamiento, lo que lleva a que, solo en el segundo trimestre del año, el sector del arrendamiento crezca 2 %, casi el doble de la economía nacional.

Para el futuro, será clave el incremento de los hogares unipersonales que ya llega al 20 % de la población y de los hogares monoparentales, es decir, con un solo padre o madre, que representan otro 20 %. 

El equilibrio entre costos, menor espacio por hogares más pequeños y la oportunidad de inversión será el que impulse al negocio del multifamily en Colombia.

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