Investigación | Así operan las bandas criminales que invaden predios e inmuebles en Bogotá
Minuto60 conoció un caso revelador sobre los riesgos a los que se exponen los colombianos que compran vivienda desde el exterior.
Para millones de migrantes colombianos cruzar las fronteras de su país y emprender un camino de sacrificios, despedidas y desafíos en búsqueda de mejores oportunidades, es aprender a vivir con el corazón dividido, con un pie en el país que los recibe con ilusión y el otro mirando con nostalgia hacia Colombia.
De acuerdo con cifras de la Cancillería, más de 5.5 millones de colombianos residen actualmente en el exterior, convirtiendo a Colombia en uno de los países con mayor número de migrantes en América Latina. Estados Unidos, España, Chile, Canadá y otros países se han convertido en el destino de miles de familias que ven en la migración una oportunidad para progresar, siendo el territorio estadounidense el mayor receptor de migrantes colombianos.
Muchos de ellos mantienen una relación estrecha con Colombia a través de las remesas, las inversiones y el apoyo económico a sus familiares. Solo en 2025, los colombianos en el exterior enviaron al país más de 13.000 millones de dólares en remesas, una cifra récord que representó cerca del 3 % del Producto Interno Bruto de Colombia.
Si bien muchas personas dejan el país para construir una vida nueva y establecerse a futuro en otros lugares, también existe una gran cantidad de migrantes que pasan años trabajando con el objetivo de regresar a su país de origen con mejores condiciones de vida.
Teniendo en cuenta que, según el Dane, para el 2025 más del 40% de los colombianos viven en arriendo y es la modalidad de ocupación predominante a nivel nacional, tener una vivienda propia en Colombia es percibido como uno de los pilares para mejorar las condiciones socioeconómicas de una familia, es por eso que una meta en común de la mayoría de inmigrantes es comprar una propiedad en su país de origen, tanto para retornar en un futuro a Colombia, como para construir un patrimonio e invertir.
Sin embargo, lo que para muchos representa el 'sueño americano' como un símbolo de una recompensa en forma de mejores oportunidades para sus familias, para otros, este camino ha significado enfrentar obstáculos que pusieron a prueba su capacidad de adaptación y resiliencia.
Minuto60 recogió el relato de un migrante colombiano que fue víctima de delincuentes inescrupulosos, que, buscaban arrebatarle el esfuerzo de casi 10 años de su trabajo en Estados Unidos, una situación que permite dimensionar cómo operan este tipo de estructuras que se dedican a invadir predios de forma ilegal y aprovecharse de los vacíos en las leyes para lucrarse a costa del trabajo de colombianos en el exterior.
Del 'sueño americano' a una pesadilla en Colombia
Lo que comenzó como una inversión para asegurar su regreso a Colombia terminó convirtiéndose en una pesadilla que completó más de dos años. Ocho meses después de comprar un lote en Bogotá con el dinero ahorrado durante años de trabajo en Estados Unidos, Hugo Bastidas, colombiano residente en el país norteamericano, recibió una noticia devastadora: desconocidos habían invadido su propiedad y la reclamaban como suya, incluso teniendo todos los papeles de propietario en orden.
La alerta llegó gracias a un familiar que visitó el predio y lo que encontró fue totalmente impactante, el terreno que pertenecía a Hugo ya estaba completamente cercado con mallas y ocupado por terceros. "Cuando fuimos a verificar, ya estaba encerrado, como si siempre hubiera sido de ellos", recuerda.
A partir de ese momento comenzó una carrera contra el tiempo. La familia interpuso una querella ante las autoridades, pero el proceso quedó archivado. Durante un año entero esperaron una respuesta que nunca llegó. Según les explicaron después, el caso fue cerrado porque no había un inspector disponible para atenderlo, lo que dio más tiempo a los invasores para establecerse en la propiedad privada, pues, mientras los trámites permanecían detenidos, los ocupantes consolidaban su presencia en un predio que no les pertenecía.
El lote dejó de ser un simple terreno invadido y se transformó en un parqueadero, que, según denuncia el propietario, llegó a albergar entre 30 y 40 vehículos y a generar ingresos millonarios para quienes explotaban ilegalmente el predio, es decir, no solo estaban obstruyendo su sueño de construir el inmueble que originalmente se había planteado, sino se estaban lucrando al "subarrendar" el predio a terceros por cerca de cinco millones de pesos mensuales, dinero que recibían sin ningún tipo de control los ocupantes ilegales.
Mientras el proceso judicial avanzaba de la mano de su abogado, Hugo seguía trabajando en Estados Unidos con la angustia de no saber que pasaría con el esfuerzo de muchos años, que construyó con dos y tres trabajos al tiempo, que le costó muchas horas de trabajo, dedicación y el ahorro de casi una década de su vida, que, representaba su futuro y el seguro de un retiro para disfrutar la recompensa de su empeño, pero, durante muchos meses habían más dudas que certezas en ese plan que ideó con tanta ilusión.
"Tener los papeles en regla debería ser una garantía para desalojar un invasor, pero, hay tanto vacío en la ley, que, incluso con conocimiento de sus antecedentes criminales por apropiación ilegal de tierras, no era suficiente para llevar a cabo su desalojo", expone Hugo.
Una luz al final del túnel, pero, distante por un vacío más profundo en la ley
Tras meses de espera y de gastos en en el proceso, como, un investigador privado y defensa para demostrar su legitimidad como propietario, el fallo a su favor llegó como un alivio al desgaste emocional y físico de la angustia y el estrés que le generaba esta situación.
Para el día que se programó el desalojo de la mano de las autoridades, el propietario tuvo que suspender sus actividades laborales en Estados Unidos, comprar tiquetes, asumir gastos de viaje y trasladarse a Colombia para acompañar el procedimiento. No obstante, asegura que las autoridades llegaron únicamente con dos oficiales de policía para ejecutar una orden contra una estructura que, según él, estaba respaldada por una red organizada, que amenazaba con terminar en una confrontación violenta en el lugar de los hechos.
Aunque existía una decisión favorable a su reclamación, el procedimiento se frenó nuevamente. Los ocupantes presentaron un croquis elaborado de manera informal para cuestionar la ubicación del terreno. Y, a pesar de que el propietario contaba con escrituras y documentos oficiales, el operativo fue suspendido.
"Después nos dijeron que el verdadero problema era que no había suficiente personal de las autoridades y que existía el riesgo de que los funcionarios fueran agredidos", relata.
Ante los nuevos obstáculos, Hugo decidió asumir más gastos de su propio bolsillo, contrató un topógrafo para realizar un estudio técnico completo del lote, con planos, fotografías y coordenadas precisas que demostraran la ubicación exacta del predio y las presuntas irregularidades cometidas por los ocupantes.
Todo ello mientras continuaba pagando impuestos sobre una propiedad que no había podido utilizar, y, por el contrario, ante sus ojos veía como terceros aprovechaban la falta de garantías a su favor y se lucraban por años de su propiedad.
Según sus cálculos, los invasores habían obtenido ganancias millonarias mediante el parqueadero instalado en el lugar durante más de un año, mientras él había tenido que desembolsar decenas de millones de pesos en abogados, viajes, estudios técnicos y trámites judiciales.
En total, estima que el conflicto le ha costado entre 60 y 70 millones de pesos, sin contar el desgaste emocional y el retraso de un proyecto que había concebido como su plan de retiro. Su idea era construir una torre de apartamentos, locales comerciales y un espacio donde pudiera vivir cuando regresara definitivamente a Colombia después de años de trabajo en el exterior.
"Era el sueño por el que había trabajado durante una década. Yo ya debería estar construyendo. En cambio, hoy reconsidero la idea inicial y prefiero venderlo por tanto desgaste mental", afirma.
El impacto ha trascendido lo económico. La incertidumbre, las amenazas a familiares recibidas por parte de los ocupantes ilegales y las continuas dilataciones del proceso han socavado gravemente en la credibilidad de su proyecto, con cuestionamientos sobre "el error" que desencadenó la pesadilla en la que se había convertido su mayor anhelo.
El efecto del panorama desolador fue tan fuerte que, incluso contempla abandonar su proyecto original y vender el terreno al recuperarlo, debido a que ese objetivo se vio perturbado por personas ajenas y le han desgastado la ilusión.
"Uno trabaja años enteros para construir un patrimonio y termina sintiendo que no tiene garantías. Lo más triste es que después de hacer todo por la vía legal, uno no se siente respaldado", reflexiona el propietario.
"Ese es el sueño de la mayoría de inmigrantes en Estados Unidos, familias humildes que quieren construir oportunidades y dejar un mejor legado a sus hijos a raíz de su esfuerzo. Pero, se enfrenta uno a organizaciones criminales que se aprovechan y se lucran a costa del trabajo de personas que si le aportan a la sociedad", expresa el colombiano.
Su caso refleja una problemática que afecta a cientos de propietarios en Colombia, especialmente a migrantes que invierten sus ahorros en el país y enfrentan dificultades para proteger sus bienes a la distancia. También pone sobre la mesa preguntas sobre la efectividad de los mecanismos institucionales para combatir las invasiones ilegales y proteger a quienes, tras años de esfuerzo, buscan construir un futuro en su propia tierra.
¿Qué puede hacer un colombiano que compra un terreno en el exterior para protegerlo?
Al respecto, Minuto60 consultó a la Secretaría Distrital del Hábitat para analizar esta problemática de la mano de expertos. El director de prevención, arrendamiento y control de enajenación, Julio Forigüa, expuso algunas recomendaciones para los colombianos que buscan invertir en Bogotá desde el exterior en materia de prevención.
"Lo primero que tiene que hacer un ciudadano es verificar en la página de la Secretaría del Distrital Hábitat que el inmueble que va a comprar no esté ubicado en ningún polígono de monitoreo, ya que estos polígonos tienen restricciones urbanísticas por distintas razones. Por lo tanto, si está en estas zonas absténgase de comprar, porque con estas características no va a ser susceptible de legalización y no tendría derecho a titulación", alerta el director de prevención.
Con respecto al caso de la invasión en predios o inmuebles que están dentro de la zona legalizada, como el caso del entrevistado, el director de prevención es enfático en la importancia de asesorarse para cumplir con las obligaciones de protección de su patrimonio.
"Cuando un ciudadano compra un inmueble se obliga a protegerlo, así como está obligado a pagar impuestos o a tener un buen ornato. No puede desligarse de esas obligaciones", expresa Forigüa.
La recomendación para los colombianos que viven en el exterior es mantener un monitoreo periódico de la propiedad, incluso de ser necesario establecer un poder a un tercero de confianza designado para salvaguardar el inmueble, especialmente si las personas están establecidas fuera del país, y, así, blindarse jurídicamente ante posibles casos de demanda de una posesión, donde un tercero puede adquirir lo derechos de un predio al actuar como dueño durante un tiempo determinado y en caso de que un juez le acepte su demanda.
Cabe resaltar que, aunque la ley colombiana reconoce plenamente los derechos de los propietarios que cuentan con escrituras y registros en regla, recuperar un predio ocupado ilegalmente puede convertirse en un proceso largo y enfrentar trámites administrativos, recursos jurídicos, apelaciones y retrasos institucionales que terminan extendiendo los procesos durante meses o incluso años, como el caso de Hugo.
Esta situación lamentablemente ha sido aprovechada por algunas organizaciones dedicadas a la ocupación ilegal de terrenos, que utilizan vacíos procedimentales y estrategias dilatorias para permanecer en los predios mientras avanza la disputa legal por el predio.
En Colombia existe una figura legal llamada prescripción adquisitiva de dominio o "pertenencia". Esta permite que una persona solicite ante un juez el reconocimiento de la propiedad de un inmueble si demuestra que lo ha poseído de manera pública, continua y sin interrupciones durante el tiempo que exige la ley.
Para inmuebles, la prescripción ordinaria requiere cinco años con justo título y buena fe, mientras que la extraordinaria exige diez años de posesión, incluso sin título. Sin embargo, la propiedad no se adquiere automáticamente, es necesaria una sentencia judicial que declare la pertenencia.
Es justamente este último apartado el que aprovechan estructuras ilegales que se dedican a identificar estos predios e intentar ganar una disputa judicial y lucrarse irregularmente de esta forma. Durante ese tiempo, los dueños continúan asumiendo obligaciones como el pago de impuestos, honorarios de abogados y gastos judiciales, mientras los ocupantes pueden llegar a obtener beneficios económicos derivados de la explotación de los terrenos.
El resultado es una paradoja que genera indignación entre las víctimas, pues, aunque conservan la propiedad legal de sus bienes, en la práctica no pueden ejercer plenamente sus derechos sobre ellos. Por eso, una de las principales discusiones que hoy se plantea es si las herramientas existentes son suficientes para proteger a los propietarios o si se requieren mecanismos más ágiles que permitan recuperar los predios ocupados ilegalmente y evitar que las demoras terminen favoreciendo a quienes actúan al margen de la ley.
