¿La cuota de administración debe subir con el salario mínimo?
El 2026 con fuertes aumentos en la administración de muchos conjuntos residenciales ¿es eso legal?
Para muchos colombianos que conviven en conjuntos residenciales o propiedades horizontales el 2026 empezó con una novedad en el recibo de administración que deben pagar mensualmente: un incremento del tamaño del salario mínimo para este año o una cifra similar.
En medio de las discusiones por el aumento de los precios con base en la subida de 23,7 % del salario mínimo para 2026 están los consumidores colombianos. Por un lado, el gobierno reclama que esto podría atentar contra los derechos de los consumidores y que no todos los precios deben subir tanto como ellos decretaron que lo hiciera el salario mínimo. Por otro lado, empresarios, emprendedores y administradores advierten que esa decisión tiene un impacto importante en la estructura de los costos.
Para el caso de los conjuntos residenciales, e incluso los centros comerciales por considerarse propiedades horizontales, la ley no impone un techo ni un piso para los incrementos anuales, pero sí impone unos parámetros que deben seguirse.
¿Por qué sube la cuota de administración?
Según la Ley 765 de 2001, en la que se encuentran las reglas sobre este tema, cada año debe actualizarse esta tarifa con base en el presupuesto de mantenimiento que presente el consejo directivo de la copropiedad.
Tanto el presupuesto como el incremento que se haga en la cuota deben tener en cuenta los costos de vigilancia, aseo y otros servicios de manutención del conjunto residencial, así como el dato de inflación anual y el incremento del salario mínimo, ya que este suele representar entre 60 % y 70 % de los costos de la copropiedad.
¿La cuota puede subir automáticamente?
Cada copropiedad establece las normas para calcular ese incremento, que además debe aprobarse en la asamblea general de copropietarios que se convoca cada año. Sin embargo, el manual de convivencia de cada conjunto residencial incluye en sus normas el mecanismo para actualizar tarifas.
Por acuerdo de los copropietarios cuando se diseña el manual de convivencia, se establece si la cuota de administración aumenta automáticamente con el salario mínimo y después esa cifra se revisa en la asamblea general, o si se mantiene el mismo valor hasta dicho encuentro y allí se decide un porcentaje de incremento.
Para cada caso, si el valor es mayor o inferior a lo que determine la asamblea de copropietarios, se pueden establecer mecanismos de compensación como descuentos en las cuotas de los meses siguientes si el incremento es inferior al que se estaba cobrando en los primeros meses o un cobro retroactivo en el caso contrario.
Es importante que cada propietario asista a la asamblea general, participe y exija una lectura y revisión del presupuesto y estructura de costos del conjunto residencial que habita para establecer el incremento de la cuota de administración.
Además, la ley no obliga a que el incremento anual sea idéntico al de la inflación o al del salario mínimo, ya que lo fundamental es que cubra los gastos y deudas del conjunto residencial si las tiene.
Si alguien no está de acuerdo con las propuestas presentadas por el consejo directivo, puede presentar ante la asamblea su propia propuesta de incremento de la cuota de administración e incluso apelar la decisión de la asamblea allí mismo, ante un tribunal de vigilancia o imponer una demanda de nulidad ante un juzgado civil.
