¿Qué pasa con la deuda del banco si el terremoto destruyó su vivienda?
Muchas personas perdieron sus viviendas con el terremoto de magnitud 7,4 del pasado lunes y aún no las habían pagado. ¿Qué viene para ellos?
El terremoto de magnitud 7,4 que sacudió a Colombia el lunes 10 de agosto dejó daños en viviendas y edificios del centro y occidente del país, y entre las preguntas que surgieron después de la emergencia apareció una que afecta directamente a quienes todavía están pagando un crédito hipotecario: ¿qué ocurre con la deuda si el inmueble queda destruido?
La respuesta no es que el crédito desaparezca junto con la vivienda. En un préstamo hipotecario, el inmueble funciona como garantía del dinero prestado, pero la obligación económica continúa vigente. La destrucción de la propiedad, por sí sola, no elimina la deuda que el propietario mantiene con la entidad financiera.
¿Qué dice la ley cuando un terremoto acaba una vivienda?
El Código Civil contempla qué puede ocurrir cuando desaparece el bien entregado como garantía. El artículo 2451 establece que, si la garantía hipotecaria se pierde o disminuye de manera considerable, el acreedor puede exigir una nueva garantía y, si esta no se constituye, puede reclamar el pago inmediato de la obligación líquida, aunque todavía estuviera pendiente el plazo originalmente acordado.
La norma señala que el acreedor “podrá demandar el pago inmediato de la deuda líquida, aunque esté pendiente el plazo”. Es decir, el problema no termina con la pérdida física del inmueble: la obligación crediticia permanece y la desaparición de la garantía puede generar consecuencias sobre las condiciones del crédito.
En los créditos de vivienda existe, sin embargo, un elemento que puede resultar determinante después de un terremoto: el seguro asociado al inmueble. Mientras permanece vigente el crédito hipotecario, la vivienda debe contar con una cobertura que proteja el bien frente a riesgos como incendio y terremoto.
Cuando ocurre el siniestro y existe una póliza aplicable, la indemnización reemplaza económicamente el valor perdido y el derecho del acreedor se traslada sobre esa suma, de acuerdo con las reglas previstas en el Código de Comercio. El artículo 1101 establece precisamente esa protección para el acreedor hipotecario.
¿Y la aseguradora en caso de terremotos?
El dinero de la aseguradora tampoco pasa íntegramente al banco. La entidad financiera puede recibir la suma necesaria para cubrir el saldo pendiente del crédito, pero si la indemnización supera esa obligación, el excedente corresponde al propietario.
Esto cobra importancia porque la cobertura debe tomar como referencia el valor comercial del inmueble y no únicamente el monto que todavía se adeuda al banco. Por eso, después de un daño grave, resulta necesario conocer tanto el saldo actualizado del crédito como el valor asegurado.
Para quienes viven en propiedad horizontal hay otros dos elementos que deben revisarse. La destrucción del edificio no elimina automáticamente la hipoteca sobre el terreno: el lote continúa afectado en proporción al coeficiente correspondiente. Y si posteriormente se reconstruye la edificación, la garantía hipotecaria no desaparece, sino que se extiende al nuevo inmueble, conforme a los artículos 9 y 13 de la Ley 675 de 2001.
Después del terremoto, una de las primeras diligencias consiste en solicitar al banco copia de la póliza, conocer el valor asegurado y pedir el saldo exacto del crédito. La comparación entre ambas cifras permite establecer cuánto podría cubrir la indemnización y si existiese un excedente. También conviene dejar por escrito cualquier solicitud relacionada con la aplicación del seguro al crédito.+
Si el dinero de la indemnización se utiliza para reducir la deuda, ese pago puede hacerse como prepago. En los créditos de vivienda, el artículo 17 de la Ley 546 de 1999 establece que las obligaciones pueden prepagarse total o parcialmente “en cualquier momento sin penalidad alguna”. Además, cuando se realiza un abono parcial, el deudor puede escoger si este reduce el valor de la cuota o el plazo restante del crédito.
