El Gobierno nacional expidió un decreto con el que fija un tope general al valor de la Vivienda de Interés Social (VIS), ajusta el régimen reglamentario vigente y fortalece la protección de los derechos de los consumidores. La medida se enmarca en la obligación constitucional del Estado de garantizar el derecho a una vivienda digna, especialmente para los hogares de menores ingresos, y de regular el mercado para evitar prácticas abusivas.

Según el Ejecutivo, el decreto responde a problemas detectados en la comercialización de proyectos VIS, donde la falta de reglas claras sobre el precio final terminó afectando el cierre financiero de miles de familias que buscaban acceder a una vivienda propia.

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Documento oficial del decreto que establece el nuevo tope para la Vivienda de Interés Social. Archivo particular

¿Cuál es el límite del precio?

La norma establece que el valor máximo de la Vivienda de Interés Social será, como regla general, de hasta 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV), en línea con lo dispuesto por el Plan Nacional de Desarrollo 2022–2026. Este tope cumple una función legal: definir qué proyectos pueden clasificarse como VIS y, por tanto, acceder a subsidios y programas estatales de vivienda.

El Gobierno aclaró que este límite no equivale automáticamente al precio final de cada inmueble, ya que dicho valor debe corresponder a los costos reales de construcción. Sin embargo, advirtió que superar ese umbral encarece la vivienda, eleva el endeudamiento de los hogares y restringe el acceso efectivo a este derecho.

Precio en pesos desde el inicio

Uno de los cambios más relevantes introducidos por el decreto es la obligación de que el precio de la VIS sea informado en pesos colombianos desde las primeras etapas del proceso de compra, como la separación del inmueble, la promesa de compraventa o los encargos fiduciarios.

Ese valor, una vez pactado, será el único exigible durante toda la ejecución del contrato y no podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática al salario mínimo. Con esta medida, el Gobierno busca eliminar la incertidumbre que enfrentaban los compradores cuando el precio se fijaba en salarios mínimos y aumentaba año tras año sin relación directa con los costos reales del proyecto.

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Las nuevas reglas apuntan a mayor transparencia en la compra de vivienda VIS. Fotomontaje Minuto60

¿Por qué se cambian las reglas?

De acuerdo con el decreto, durante años una parte significativa de los proyectos VIS se comercializó en salarios mínimos, trasladando al consumidor el impacto de los incrementos anuales del salario mínimo legal. Sin embargo, estudios técnicos muestran que estos aumentos no siempre reflejan el comportamiento real de los costos de construcción.

Indicadores como el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE), elaborado por el DANE, evidencian que en varios periodos la variación de los costos constructivos ha sido inferior al aumento del salario mínimo. Esto significaba que los compradores terminaban pagando más sin una justificación técnica clara.

Más protección al consumidor

El decreto refuerza de manera expresa los derechos de los compradores de Vivienda de Interés Social. A partir de ahora, se considerarán prácticas abusivas, entre otras, la omisión del precio definitivo en pesos, la dilación injustificada de la firma de la promesa de compraventa o de la escrituración con el fin de aumentar el valor del inmueble, y la imposición de cláusulas que generen desequilibrios contractuales.

En estos casos, la Superintendencia de Industria y Comercio será la entidad encargada de ejercer funciones de inspección, vigilancia y control, sin perjuicio de las competencias de otras autoridades administrativas o judiciales.

La vivienda VIS tendrá un precio máximo y reglas más claras para los compradores. Minvivienda

Ajustes excepcionales y costos reales

La norma contempla que solo podrán realizarse ajustes al precio pactado en pesos cuando existan circunstancias extraordinarias que afecten los costos de los insumos de construcción. Estos ajustes deberán estar debidamente soportados en indicadores técnicos como el ICCE del DANE y no podrán convertirse en una regla general.

El Gobierno insistió en que el valor final de la VIS debe reflejar factores reales y verificables, como el costo del suelo, los materiales, la mano de obra, los gastos administrativos y financieros, evitando incrementos automáticos que perjudiquen al consumidor.

Régimen especial para San Andrés

El decreto establece una excepción para la Vivienda de Interés Social Rural en el departamento de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, donde el valor máximo podrá ser de hasta 280 SMLMV. Esta decisión responde a las condiciones particulares de la región insular, que encarecen la mano de obra, el transporte de materiales y la ejecución de las obras.

¿Desde cuándo rige la medida?

La norma entrará en vigencia a partir del día siguiente a su publicación. Los negocios jurídicos iniciados antes de esa fecha podrán culminarse bajo la normativa anterior, siempre que se trate de situaciones jurídicas consolidadas y sin que el precio final pueda indexarse al salario mínimo.

Con este decreto, el Gobierno busca ordenar el mercado de la Vivienda de Interés Social, ofrecer mayor seguridad jurídica y garantizar que más familias puedan acceder a una vivienda digna bajo reglas claras y transparentes.