¿Cuáles fueron las zonas de Bogotá que más se valorizaron en 2025?
El valor de los predios creció menos que en años anteriores, con mayor impacto en estratos bajos y nuevas dinámicas de construcción.
Bogotá cerró 2025 con un nuevo balance sobre el comportamiento de su mercado inmobiliario. La más reciente actualización catastral, realizada por Catastro Bogotá, evidenció que el valor de los predios de la ciudad siguió en aumento, aunque a un ritmo significativamente menor frente al año anterior, en medio de un contexto económico más restrictivo.
Según el estudio, el crecimiento del valor catastral pasó del 12 % registrado en 2024 a un 2,9 % en 2025. Aunque la cifra representa una desaceleración marcada, sigue estando por encima de la observada en 2021, cuando el incremento fue de apenas 0,9 %. La medición abarcó cerca de tres millones de bienes inmuebles distribuidos en toda el área urbana de la capital.
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San Cristóbal, Bosa y Ciudad Bolívar concentran los mayores incrementos en el valor de los predios, según la más reciente actualización catastral de Bogotá. Alcaldía de Bogotá
¿Por qué se frenó la valorización en 2025?
La directora de Catastro Bogotá, Olga Lucía López Morales, explicó que el menor ritmo de crecimiento está directamente relacionado con el contexto económico nacional. Factores como las altas tasas de interés y las dificultades para acceder a créditos hipotecarios influyeron en una mayor cautela de los hogares a la hora de invertir en vivienda.
A este panorama se sumó la suspensión del programa de subsidios ‘Mi Casa Ya’ durante el año anterior, una decisión del Gobierno Nacional que redujo la cobertura a la tasa de interés y afectó la dinámica de compra de inmuebles, especialmente en los segmentos de vivienda de interés social.
El valor total de los predios sigue en ascenso
Pese a la desaceleración, el valor global de los predios en Bogotá continuó creciendo. De acuerdo con la actualización, pasó de 918 billones de pesos en la medición anterior a 945 billones en la más reciente, reflejando que, aunque más lento, el proceso de valorización se mantiene activo.
La actualización catastral es un ejercicio que se realiza de manera anual en la ciudad desde hace cerca de 15 años y la versión aplicada en 2025 rige desde el primero de enero. El proceso incluye la identificación de cambios físicos, jurídicos y económicos de los inmuebles, mediante análisis de información, imágenes aéreas y trabajo de campo.
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Las construcciones residenciales impulsaron el crecimiento del área edificada en varias localidades de la capital. Redes sociales
¿Cómo se define el valor catastral?
Uno de los ejes centrales del estudio es la valoración de los predios. Cada año, Catastro Bogotá asigna un valor catastral teniendo en cuenta el comportamiento del mercado inmobiliario, la oferta y la demanda, sin que esto implique incrementos automáticos.
En la capital, el valor catastral puede representar entre el 70 % y el 100 % del valor comercial de un inmueble. Este cálculo se apoya en variables como el tamaño del predio, su uso, las áreas construidas y las condiciones físicas de cada edificación.
Las localidades que más se valorizaron
El análisis permitió identificar que el mayor aumento en el valor de los predios se concentró en San Cristóbal, Bosa y Ciudad Bolívar. En estas localidades, el mercado inmobiliario mostró mayor dinamismo, especialmente en inmuebles residenciales de estratos 1 y 2, impulsados por una demanda sostenida.
En contraste, Engativá, Usaquén y Chapinero registraron incrementos más moderados, sin que se presentaran caídas en los valores. Este comportamiento estaría asociado a una menor rotación del mercado, influida por las preferencias de los compradores y el acceso a servicios.
Construcción de vivienda en Bogotá, uno de los factores que impulsa la valorización de los predios. Hábitat
Más área construida en la ciudad
El estudio también reveló un crecimiento del 1,9 % en el área construida de Bogotá frente al año anterior. La ciudad pasó de cerca de 307 millones de metros cuadrados a 312,9 millones, el aumento más alto desde 2018, antes de la pandemia. El 76 % de esta área corresponde a predios de uso residencial.
Las localidades con mayor incremento en metros cuadrados construidos fueron Usme, Bosa y Los Mártires, impulsadas principalmente por procesos de densificación y reemplazo de antiguos predios industriales por proyectos en propiedad horizontal.
¿Dónde creció menos la construcción?
En contraste, La Candelaria, Teusaquillo y Sumapaz presentaron los menores aumentos en área edificada. Se trata de territorios consolidados, donde las posibilidades de expansión son limitadas y el crecimiento suele darse de manera marginal.
Un comportamiento distinto se observó en Fontibón, Bosa y Usaquén, donde parte del aumento del área construida se explica por la incorporación de nuevos predios, además de la transformación de inmuebles existentes.
Más predios y regreso a niveles prepandemia
La actualización catastral evidenció un incremento del 2,6 % en el número de predios, al pasar de 2’890.000 a 2’965.000. Esta cifra mantiene la tendencia del año anterior y marca un retorno a los niveles observados antes de la pandemia.
Los Mártires, Bosa y Fontibón lideraron el crecimiento en número de predios, principalmente por la transformación de antiguas zonas industriales en proyectos residenciales y conjuntos de propiedad horizontal.
La Candelaria, Teusaquillo y Sumapaz registran menor crecimiento en área construida frente a otras localidades. Alcaldía de Bogotá
La propiedad horizontal domina la ciudad
Finalmente, el estudio confirma que Bogotá está cerca de consolidar una estructura predominantemente residencial bajo el régimen de propiedad horizontal. En 2024, este modelo representaba el 68 % de los predios residenciales y en 2025 aumentó más de dos puntos.
Además, se evidenció una tendencia hacia viviendas más pequeñas: los inmuebles de menos de 40 metros cuadrados ya representan el 16 % de las copropiedades, reflejando un cambio en la forma de habitar la ciudad y en el uso del suelo urbano.
