El salario que necesita un colombiano para comprar vivienda en 2026
Comprar vivienda en Colombia exige hoy mayores ingresos y más capacidad de ahorro tras la salida de subsidios como Mi Casa Ya.
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Comprar vivienda sigue siendo uno de los principales objetivos financieros de millones de colombianos, pero las condiciones actuales del mercado hacen que alcanzar esa meta requiera cada vez más planeación, especialmente después de la suspensión de nuevas postulaciones al programa Mi Casa Ya y en medio de un sector constructor que todavía no logra recuperarse por completo.
La pregunta que muchos se hacen es ¿cuánto debe ganar una persona o una familia para que un banco le apruebe un crédito hipotecario en 2026? y esta respuesta depende del valor de la vivienda, de la cuota inicial disponible y de la capacidad de endeudamiento del hogar, aunque existen rangos que permiten tener una idea clara del panorama.
Hoy, la mayoría de las entidades financieras recomienda que la cuota mensual del crédito no supere entre el 30 % y el 40 % de los ingresos familiares, una regla que determina buena parte de las posibilidades de compra.
Según cifras de la Superintendencia Financiera, las tasas de interés para créditos hipotecarios destinados a vivienda No VIS presentan diferencias de hasta 3,69 puntos porcentuales entre las entidades financieras, una brecha que puede representar millones de pesos adicionales durante la vida del crédito.
El Banco de Bogotá registra la tasa promedio más alta del mercado para préstamos con plazos entre 15 y 20 años, con 15,84 %, seguido por Bancolombia con 15,44 %. También se ubican por encima del 14 % entidades como Davibank (14,7 %), Davivienda (14,65 %), BBVA Colombia (14,43 %) y Banco de Occidente (14,28 %). Estas tasas elevan el valor de las cuotas mensuales y hacen que los hogares necesiten mayores ingresos para cumplir los requisitos de aprobación exigidos por las entidades financieras.
¿Cuánto debe ganar una persona para comprar vivienda en Colombia?
Tomando como referencia una vivienda VIS cercana a los $ 213 millones, una familia necesitaría reunir una cuota inicial de aproximadamente $ 64 millones, equivalente al 30 % del valor del inmueble.
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En ese escenario, el crédito hipotecario sería cercano a los $ 149 millones. Dependiendo del plazo y de las condiciones financieras, los bancos suelen exigir ingresos familiares de entre $ 4,5 millones y $ 5,5 millones mensuales para aprobar la financiación.
Las cuentas cambian cuando se trata de viviendas de mayor valor. Para un inmueble de $ 300 millones, la cuota inicial ronda los $ 90 millones y los ingresos requeridos pueden ubicarse entre $ 6 millones y $ 7 millones mensuales.
En el caso de una vivienda cercana a los $ 500 millones, la cuota inicial podría superar los $ 150 millones y los ingresos exigidos por las entidades financieras podrían acercarse a los $ 10 millones o incluso $ 12 millones al mes.
La situación se ha vuelto más compleja para muchos hogares desde que dejó de operar la principal ayuda estatal para la compra de vivienda nueva. Durante años, miles de familias pudieron acceder a subsidios para la cuota inicial y a coberturas sobre la tasa de interés, beneficios que reducían significativamente el esfuerzo financiero requerido para convertirse en propietarios.
Sin subsidios, el reto para comprar vivienda es mayor
La ausencia de nuevos subsidios ha coincidido con un momento desafiante para el sector edificador colombiano. Según Camacol, tras 11 trimestres consecutivos de contracción en la generación de valor agregado del sector de edificaciones, la recuperación todavía no aparece con claridad en el corto plazo. El gremio advierte que las proyecciones apuntan a que la caída podría extenderse durante 2026 y que los primeros signos de recuperación comenzarían a observarse en 2027.
“Tras 11 trimestres consecutivos de contracción en la generación de valor agregado del sector edificador, surge una pregunta clave para la economía colombiana: ¿estamos cerca de un punto de inflexión?”, señaló Camacol en su más reciente análisis sectorial.
El gremio agregó que este panorama “refuerza la necesidad de volver a poner la construcción de edificaciones en el centro de la agenda de crecimiento, empleo y desarrollo del país”, al considerar que la vivienda tiene un impacto directo sobre la actividad económica, el empleo y la inversión.
A pesar de las dificultades, el mercado de vivienda continúa siendo uno de los principales motores de ahorro de los hogares colombianos.
Expertos recomiendan que las familias interesadas en adquirir vivienda fortalezcan primero su capacidad de ahorro para la cuota inicial, mantengan un buen historial crediticio y comparen diferentes alternativas de financiación antes de asumir una obligación de largo plazo.
