Aumento de arriendos en septiembre de 2026: calculadora y tope máximo legal permitido
Conozca el aumento máximo permitido para los arriendos en 2026 y calcule cuánto podría subir su canon.
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Septiembre comenzó y para miles de colombianos llega una pregunta que puede impactar directamente el presupuesto mensual y es si puede subir el arriendo y cuánto más tendrán que pagar. En 2026, el aumento de arriendos tiene un límite legal claro y quienes cumplan un año bajo el mismo contrato deben tener en cuenta que el incremento máximo permitido es del 5,10 %.
Ese porcentaje corresponde a la variación anual del Índice de Precios al Consumidor, IPC, registrada durante 2025. El Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, informó que la inflación cerró el año pasado precisamente en 5,10 %, cifra que se convirtió en el techo para los reajustes de los contratos de vivienda urbana que cumplan las condiciones establecidas por la ley durante 2026.
El arriendo no sube automáticamente porque llegue septiembre, ni todos los propietarios pueden incrementar el canon al mismo tiempo. La fecha en la que puede hacerse el reajuste depende del momento en que cada contrato cumple 12 meses de vigencia bajo el mismo precio.
¿Cuánto pueden aumentar el arriendo en septiembre de 2026?
La Ley 820 de 2003 establece que, una vez cumplidos 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo valor, el arrendador puede incrementar el canon. Ese aumento no puede superar el 100 % de la variación del IPC del año calendario inmediatamente anterior.
Para 2026, esto significa que el máximo incremento permitido es de 5,10 %. El propietario puede decidir aplicar un porcentaje inferior, pero no puede superar ese límite cuando se trata de contratos de arrendamiento de vivienda urbana cobijados por esta norma.
La regla también deja claro que el reajuste está relacionado con el aniversario del contrato y no con el comienzo de un nuevo año. Es decir, una persona que firmó su contrato en septiembre y completa sus 12 meses bajo el mismo canon durante este mes podría enfrentar el aumento a partir de la fecha correspondiente. En cambio, si el contrato cumple su año en noviembre, el incremento deberá esperar hasta ese momento.
Calculadora: así queda su arriendo con el aumento máximo de 5,10 %
Para saber cuánto podría aumentar su arriendo, basta con multiplicar el valor actual del canon por 5,10 %. Ese resultado será el incremento máximo permitido y luego se suma al valor que actualmente paga.
Arriendo actual | Aumento máximo | Nuevo canon máximo |
|---|---|---|
$800.000 | $40.800 | $840.800 |
$1.000.000 | $51.000 | $1.051.000 |
$1.500.000 | $76.500 | $1.576.500 |
$2.000.000 | $102.000 | $2.102.000 |
$2.500.000 | $127.500 | $2.627.500 |
$3.000.000 | $153.000 | $3.153.000 |
$4.000.000 | $204.000 | $4.204.000 |
Por ejemplo, si una persona actualmente paga $ 1 millón mensuales de arriendo, el propietario podría incrementar el canon, como máximo, en $ 51.000. El nuevo valor sería entonces de $ 1.051.000 mensuales.
En el caso de un arriendo de $ 2 millones, el incremento máximo permitido sería de $ 102.000 y el nuevo canon llegaría a $ 2.102.000.
¿Qué pasa si el propietario quiere subir más del 5,10 %?
En los contratos de vivienda urbana que están bajo las condiciones de la Ley 820 de 2003, el propietario no puede aplicar un incremento superior al límite establecido por la inflación del año anterior. Para 2026, ese techo es del 5,10 %.
Esto significa que si un arrendador pretende aumentar un canon de $ 1 millón hasta $1,100.000, estaría aplicando un incremento del 10 %, superior al máximo permitido para este tipo de reajuste.
También es importante diferenciar el aumento del canon de otros cobros asociados a vivir en una propiedad. La administración de un conjunto residencial, por ejemplo, tiene sus propias reglas y su incremento no necesariamente corresponde al mismo porcentaje del arriendo.
Para los inquilinos, revisar la fecha exacta en la que inició el contrato es fundamental antes de aceptar un nuevo valor. El hecho de que otros arriendos estén aumentando durante septiembre no significa que todos los contratos deban reajustarse ese mes.
Antes de pagar más, revise estos tres puntos
Lo primero es verificar cuándo comenzó el contrato y establecer si ya se cumplieron los 12 meses bajo el mismo valor. El segundo paso es hacer la operación matemática para confirmar que el incremento no supere el 5,10 % permitido para 2026.
Finalmente, es recomendable conservar por escrito cualquier comunicación relacionada con el reajuste del canon, especialmente cuando existan diferencias entre el propietario y el arrendatario sobre el valor que debe comenzar a pagarse.
