¿Si un terremoto destruye un edificio, el propietario pierde su apartamento? Esto debe saber
Un terremoto puede causar graves daños a un edificio, pero la ley establece qué ocurre con los derechos del propietario y los seguros.
Un terremoto puede dejar un edificio inhabitable, provocar graves daños estructurales o incluso hacer necesaria su demolición. Pero cuando una construcción queda afectada, aparece una preocupación que va mucho más allá de los daños visibles; ¿qué pasa con el apartamento que una persona compró y qué ocurre con sus derechos como propietario?
En Colombia, esta situación tiene reglas específicas. El régimen de propiedad horizontal establece qué puede ocurrir cuando un edificio resulta destruido o deteriorado, mientras que los seguros pueden desempeñar un papel fundamental para cubrir los daños y facilitar una eventual reconstrucción.
Por eso, que un edificio resulte gravemente afectado por un terremoto no significa automáticamente que el propietario pierda su apartamento. La respuesta depende de factores como el nivel de destrucción, las decisiones de los propietarios, las condiciones de las pólizas y la posibilidad de reconstruir.
¿El propietario pierde su apartamento?
La respuesta es no necesariamente. La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, establece que los propietarios tienen derechos exclusivos sobre sus bienes privados, como los apartamentos, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes del edificio.
La norma contempla qué sucede cuando una construcción resulta destruida o deteriorada. Uno de los escenarios establecidos es cuando la destrucción o el deterioro afecta al menos el 75 % del valor comercial del edificio.
En ese caso puede producirse la extinción de la propiedad horizontal, salvo que los propietarios decidan reconstruir el inmueble. La legislación también contempla la posibilidad de reconstruir cuando los daños superan ese porcentaje, siempre que se cumplan las condiciones y mayorías establecidas por la ley.
Por lo tanto, el daño estructural de un edificio no implica por sí solo que una persona pierda todos sus derechos sobre el inmueble.
Si finalmente se extingue la propiedad horizontal, la ley establece reglas para determinar qué ocurre con el terreno y los bienes comunes. Estos pueden dividirse o venderse y el resultado económico se distribuye entre los propietarios de acuerdo con sus respectivos coeficientes de copropiedad.
¿Cuándo se debe reconstruir?
La Ley 675 establece que cuando la destrucción o el deterioro del edificio sea inferior al 75 % de su valor comercial, debe procederse a su reconstrucción.
Cuando el daño alcanza o supera ese porcentaje, los propietarios también pueden decidir reconstruir el inmueble. Para ello, la norma exige el voto favorable de propietarios que representen al menos el 70 % de los coeficientes de propiedad.
Esto quiere decir que la destrucción de una construcción no determina automáticamente que el inmueble deje de existir jurídicamente. La asamblea de propietarios puede tener un papel fundamental en la decisión sobre el futuro del edificio.
Los costos de la reconstrucción, además, deben ser asumidos por los propietarios de acuerdo con sus respectivos coeficientes de copropiedad.
En una situación de este tipo, también resulta fundamental conocer el concepto técnico sobre las condiciones de la estructura y las determinaciones de las autoridades competentes antes de decidir si un inmueble puede ser reparado, reforzado o debe ser demolido.
¿Qué pasa con el seguro?
Este es uno de los puntos que más dudas genera entre quienes tienen un apartamento en propiedad horizontal. La Ley 675 establece que las copropiedades deben contar con pólizas que cubran los bienes comunes susceptibles de ser asegurados frente a riesgos como incendio y terremoto. Estas coberturas buscan responder ante situaciones que puedan comprometer la infraestructura de los edificios.
Sin embargo, tener un seguro no significa que cualquier daño sea pagado automáticamente. La indemnización depende de las condiciones de la póliza, los bienes asegurados, las coberturas contratadas y los límites establecidos en el contrato.
Para conocer cómo funciona el aseguramiento de los inmuebles ante un terremoto y qué ocurre con las reclamaciones, Minuto60 consultó a la Federación de Aseguradores Colombianos (Fasecolda), entidad que entregó un balance sobre la respuesta del sector asegurador tras el sismo del pasado 10 de agosto.
De acuerdo con Fasecolda, tres semanas después del sismo las compañías de seguros habían recibido 66.370 reclamaciones relacionadas con el evento y habían realizado pagos por $ 42.992 millones a los asegurados afectados.
La cifra representó un aumento significativo frente al segundo balance, cuando se habían reportado pagos por $11.104 millones. En los días posteriores se desembolsaron $31.887 millones adicionales, lo que significó un crecimiento del 287 % frente al corte anterior.
El valor estimado de las reclamaciones alcanzaba aproximadamente $2,71 billones, mientras las compañías continuaban recibiendo nuevos avisos de siniestro y realizando las evaluaciones necesarias para establecer las indemnizaciones correspondientes.
¿Qué dijo Fasecolda sobre la reconstrucción?
La respuesta del sector asegurador también ha tenido un alcance nacional. Según el balance entregado por Fasecolda, las reclamaciones relacionadas con el sismo se extendían a 409 municipios de 30 departamentos.
La atención de estos casos ha requerido el desplazamiento de equipos técnicos, ajustadores y personal de las aseguradoras hacia las zonas afectadas, con el propósito de evaluar los daños y avanzar desde el reporte del siniestro hasta el eventual pago de la indemnización.
Gustavo Morales, presidente ejecutivo de Fasecolda, explicó que la prioridad del sector está en acelerar la entrega de recursos para contribuir a la recuperación de los afectados.
Nuestra prioridad en esta tercera semana no es solo cuantificar el daño, sino inyectar liquidez inmediata a los colombianos afectados. Cada indemnización pagada se traduce en ladrillos, materiales de construcción y reactivación económica para hogares, locales comerciales y copropiedades.
Fasecolda
La Federación reportó que los pagos realizados por las aseguradoras habían aumentado 3,8 veces desde el primer balance, mientras que las reclamaciones continuaban creciendo.
En su radiografía de avance, Fasecolda registró 66.370 reclamaciones tramitadas, presencia de casos en 409 municipios y 30 departamentos y cerca de $ 43.000 millones transferidos a los asegurados. El valor estimado de esos siniestros llegaba a $2,7 billones.
La entidad también reportó un crecimiento del 82 % en los avisos recibidos, del 287 % en los recursos entregados y del 379 % en las reclamaciones desde el primer reporte.
#Colombia | Fasecolda reveló el balance de los seguros tras el terremoto del 10 de agosto.
— Oscar Repiso (@oscarrepiso89) September 7, 2026
Las aseguradoras ya recibieron 66.370 reclamaciones y han pagado $42.992 millones a los afectados. El valor estimado de los siniestros alcanza los $2,71 billones. pic.twitter.com/Z5drYuKqzb
¿Todos los apartamentos tienen seguro?
No todos los propietarios cuentan con una póliza individual que cubra directamente su apartamento. En Colombia existen diferentes tipos de seguros relacionados con los inmuebles, entre ellos pólizas de hogar, seguros asociados a créditos hipotecarios y coberturas de las copropiedades.
En el caso de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, es importante diferenciar entre la protección de los bienes comunes y la cobertura que pueda tener cada propietario sobre sus bienes privados y contenidos.
Por eso, una persona cuyo apartamento haya resultado afectado debe revisar qué pólizas existen, quién las contrató, qué bienes están asegurados y cuáles son las condiciones para acceder a una indemnización.
Fasecolda también ha señalado la importancia de reportar los daños a la aseguradora y documentar las afectaciones, siempre priorizando la seguridad de las personas.
¿Qué debe hacer el propietario tras un terremoto?
Lo primero es proteger la vida. Si existen daños estructurales o las autoridades han determinado que el inmueble no es seguro, no se debe ingresar hasta contar con la autorización correspondiente. Si existe una póliza que pueda cubrir los daños, se debe informar el siniestro a la aseguradora y conservar evidencias de las afectaciones, siempre que hacerlo no implique exponerse a un riesgo.
También es importante participar en las decisiones de la copropiedad. Cuando un edificio presenta daños graves, la asamblea de propietarios puede tener que definir si se reconstruye, cómo se financiarán las obras y qué procedimiento se seguirá.
En conclusión, un terremoto no significa automáticamente que una persona pierda su apartamento. El futuro del inmueble dependerá de la magnitud de los daños, las decisiones de los propietarios, las condiciones de la propiedad horizontal y las coberturas de los seguros.
Si la propiedad horizontal llega a extinguirse, los propietarios conservan derechos económicos sobre el terreno y los bienes comunes en los términos establecidos por la ley. Y si existen seguros, las indemnizaciones pueden convertirse en un recurso fundamental para afrontar la reconstrucción o las consecuencias económicas del desastre.
Por eso, ante un edificio afectado por un terremoto, no solo importa saber si la estructura puede ser reparada: también es fundamental conocer qué dice la ley, qué cubre el seguro y cuáles son los derechos que conserva el propietario.
